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不動産とマイルのとーわんやでー!

不動産投資とANAマイラー活動を頑張るとーわん(お父さん)ブログ

初めての自主管理物件の契約

最近のブログ投稿は、もっぱら本業サラリーマンの出張に絡めた飛行機記事ばかりになっております。*1

 
こう見えても(?)、私マイレージ「大家」ですので、不動産事業(まだ事業的規模ではありませんが・・・)も営んでおります。
 
 

繁忙期中に何とか満室を達成したい

 
今年になってから決済した物件のリフォームが2月に何とか終わりました。終わった段階からすぐに賃貸募集をしておりました。
 

 リフォーム記事はこちらから↓

 
先日、本アパート全2戸中、2戸空室の中、1戸(1階)に何とか入居者様がつきました。
 
アフターを記載してなかったので載せときます(仲介業者さんの写真を拝借です。こう見ると撮り方も画素数もよくないですね。わかりにくくてすみません。)
 
今回はトイレの壁紙と洗面台、脱衣所の壁紙、キッチン扉をリメイクしました。
(それと掃除!慣れないので大変でした)
 
脱衣所&洗面台ビフォー
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★脱衣所&洗面台アフター
f:id:mileageooya:20160307084238j:image
 
 
 
トイレビフォー
f:id:mileageooya:20160307084333j:image
 
★トイレアフター
 f:id:mileageooya:20160307083443j:image
 
 
 
キッチンビフォー
f:id:mileageooya:20160307084547j:image
 
★キッチンアフター
f:id:mileageooya:20160307084640j:image
 
今回決まったのはこんな感じです。
 
ちなみにお客様を案内頂いたのは、同じく物件を購入した時の元付け業者さんです。
 
さすが長らく地場で不動産業を営んでいるベテランです。ありがとうございます。
 
何せ築古物件で、立地も良くないため、地道に写真集と業者さん向けの募集PR資料と、周辺マップ、駐車場地図を作成して、仲介業者さんに営業にいった効果が出ました。
 
待っていても満室になるスペックではないので、やはり動かないといけません。
 
今回は動いた結果、お客さんが付くという成果が出たので純粋に嬉しいです。
 
 

築古アパートの自主管理に挑戦

今週にも契約なのですが、
今回は管理会社とは契約せずに自主管理でいこうと思っています。管理委託しなかったのは2つ理由があります。
 
 
  1. 本物件の融資期間が短く(日本政策金融公庫で10年)、返済比率が高いため少しでもキャッシュフローを厚くするため(要は、管理料の5パーセントが勿体無い)
  2. 戸数が少ないので、自主管理による管理経験が大家としての知識習得やレベルアップにも繋がると考えたため
以上2点が理由です。
アウトソースするのであれば、更に規模が大きくなってきて、お金を時間で買いたくなれば検討したいと思います。
 
 

管理契約書類の作成

今契約している別の建物の管理会社の資料を参考に、契約時に準備しなければいけない資料を取りまとめております。
 
正直、どこまでが今回の仲介業者さんが準備してくれて、どこからこちらで準備しなければいけないのかよくわかってません。
 
とりあえず
  1. 入居者申込書(仲介業者管理)
  2. 保証委託申込書(保証会社への申請書類、仲介業者)
  3. 重要事項説明書(仲介業者)
  4. 賃借契約書(仲介業者)
  5. 鍵受領書(私?)
  6. 連帯保証人承諾書(私?)
  7. 入居者様写真(私)
  8. 住民票、印鑑登録書、本人確認書類(仲介業者)
  9. 保証会社契約書控(仲介業者)
ざっとこんな感じでしょうか?
抜け、もれがないとは思いますが事前に仲介業者と打ち合わせをしたいと思います。
 
あと、重要事項説明書欄に色々条件を記入しました。
・賃借契約期間中は指定の保証会社と契約すること
・火災保険に加入すること
・契約賃料を募集賃料から下げたこと
などです。
 
またこの物件は元々、ペット可で募集していました。
今回の入居者様はペットは飼われないとのことですが、途中からこっそり飼われる可能性もあるので、その場合に備え、
・ペット飼育が発覚した場合、発覚月まで遡って賃料を増額し請求すること
も記載します。
 
さて、滞りなく契約が済めばいいですが・・・。
 
 
 
 
 
 

*1:ここに脚注を書きます

*2:f:id:mileageooya:20160307003727j:image